外国人在新加坡购房无需支付任何中介费

外国人在新加坡购房须知

新加坡政治稳定、经济持续增长、空气好治安好、社会安全、食品安全、教育水平世界认可,所以新加坡是许多外国人置业和投资的首选。不少外国人甚至想利用买房作为申请在新加坡长期居留的一个跳板。实际上,在新加坡买房不等于移民,因为房子是从私人发展商和私人手上购买的,而居留证是由新加坡政府签发的,两者没有任何关系。

一、 针对外国人购房的限制

在新加坡,针对外国人购房的限制相对较少:新的组屋和有地住宅(包括地块)禁止外国人购买。二手组屋具有PR-永久居民的身份的外国人从可以购买。

外国投资者的选择,一般包括工商房地产,以及四种住宅房屋:二手组屋(需要具有PR-永久居民身份)、私人公寓、分层地契有地住宅,以及圣淘沙岛的升涛湾别墅。

在新加坡,约78%的人口住在组屋。组屋是由政府出资建造的公共房屋,地契都属于99年,因此政府对于组屋的购买、转售和出租条例相当严格,只有新加坡公民和永久居民可以购买,而且购买后的半年内必须卖掉在外国的房子。

外国人在新加坡可以购买的私人公寓完是由私人发展商建造的商品房,地契一般分99年、999年和永久。新加坡的私人公寓一般附带免费停车位和装修,例如厕所、厨房、地板、地砖、门等都已经装好。

买家购房之前应该亲自到示范单位样板房参观,了解发展商所用的装修材料,电器,家具以及赠送的装修项目。一些设施较完善的公寓,通常有游泳池、网球场、烧烤地方以及会所俱乐部等。

分层地契有地住宅是一种两三层楼的联排(排屋)或半独立式别墅,地契与项目内的其他别墅共同拥有。但是这类房产对外国人的批准越来越严格。

新加坡的地契中,房屋的面积为实际使用面积,不含公摊面积。这点比中国的做法人道很多。很实用的方法是,在选房时,户型平面图中,室内面积加上阳台面积为使用面积(包括空调间)。有些详细的平面图中,有灰色或者X的标示表示这个面积是公摊的, 比如说公用的电梯井和室外防火通道。

这些分层地契房子无论多少的产权年限,公共设施是以这个项目内所有的产权人,按照占有价值(share value) 的比例共同拥有。 占有价值(share value) 与每个产权人的物业的大小有关。 在新加坡陆地管理局,这有着统一的计算。

分层地契住宅的地契产权一般分99年、999年和永久,与普通公寓一样,也附带装修和游泳池等设施。

升涛湾别墅则是新加坡唯一允许外国人购置的有地房产,由于数量有限,所以价格相当昂贵。目前,市面上可以买到的应该都是二手房,由于岛上的别墅大多由不同的私人屋主承建,因此风格和质量不同。

二、 哪些地区较受欢迎?

传统上,新加坡的第9邮区(乌节路—顶级购物娱乐带)、第10区(武吉知马—高档住宅绿化区)和第11邮区(诺维娜—高档办公医疗区)都是深受外国人欢迎的高档住宅区。

新加坡第15区(东海岸—新加坡的滨海区)也是长久以来深受外国人青睐的住宅区。这里不但有美丽的海景、顶尖的名校林立,去机场和市中心方便,而且还是著名美食区,所以房价和租金稍微高于郊区地点。

新加坡第1邮区(滨海湾—新加坡的新市区)和第4邮区(圣淘沙—海景度假区),都是外国人经常出入的热门工作和旅游的地点,因此在过去几年也吸引到许多外国人投资置业。

由于连接新加坡和马来西亚的新隆高铁终站将建在裕廊东,因此第5邮区的裕廊东,包括金文泰和波那维斯达(Buona Vista)等西部地区,虽然目前高铁项目暂时搁浅,过来几年来成为新加坡的最新房地产投资热点。

三、新加坡房市的现状

自2012年的降温措施以来,新加坡私宅价格曾下跌近12%,2017年已接近谷底。2018年上半年稳步上升。政府担心房产上升过快,又在2018年6月出台新的降温措施,再次增加5%的额外买家印花税。房价超过100万的部分印花税也提供到4%。

经过半年的消化吸收,目前私宅价格在2019年又开始稳步上涨了。

从之前的历史数据可以看到,虽然新加坡公寓的价格会有回落的情况,但是下一次的涨幅就会创造新高。就像楼梯一样,越走越高。

四、房屋贷款和现金流

在新加坡,外国人一般最多能向金融机构借到相当于房价的70%。不过,这还得取决于金融机构的信用评估,金融机构将根据贷款人的贷款金额、贷款期限和贷款方案计算月付数额。

贷款人最多能分35年摊还房贷,或摊还至75岁,视何者为先。

金融机构在评估客户的信用时,通常需要客户提供收入证明,包括工资单、银行存折、所得税评估等等,详情必须向专业贷款顾问咨询。如果没有工资单,买家也可以提供提供存款证明获得贷款。存款证明在自己的国家和新加坡都可以。

五、印花税

外国人在新加坡购房需要考虑买家印花税额外买家印花税; 卖房时候要考虑卖家印花税

买方印花税 (BSD)

**买方印花税(BSD)**是与购买物业有关的文件税。 买卖协议签署之日起14日内由买方支付。

买家印花税计算方法如下:

房产购买价格我市场价格(取两者之间较高者)在$180,000以内在部分,税率按1%计算,$180,000至$360,000之间的部分,税率按2%计算,超过$360,000的部分税率按3%计算。若成交价高于$1,000,000超过$360,000的部分税率是按4%计算。

例如:购买物业价格 – 1,200,000新加坡印花税:32,600新元

BSD适用于所有物业买家,不分国籍。 新加坡公民(SC),新加坡永久居民(SPR)和外国人必须在出售财产时支付BSD。

额外买方印花税 (ABSD)

额外买方印花税(ABSD)是新加坡政府为抑制房价上涨而采取的反投机措施。 于2018年7月6日进行最新一轮的修订,ABSD将由购买或收购住宅物业(包括住宅用地)的人士支付,而外籍人士的额外买方印花税是20%。

根据自由贸易协定(FTAs),这些国家的国民或永久居民将获得与新加坡公民相同的税收待遇

  1. 冰岛,列支敦士登,挪威或瑞士的公民和永久居民。
  2. 美国公民。

额外买方印花税在当前买方印花税处上另外征收,适用范围如下:

买家身份 第一套房产 第二套房产 第三套及以上房产
新加坡公民 12%* 15%*
新加坡永久居民(PR) 5%* 15%* 15%*
外国人 20%* 20%* 20%*
非个人买家(如公司) 25%* 25%* 25%*

*以房产的购买价和市场价值(取两者之间较高者)为准,适用于全部、部分或联和拥有的房产。

** 外买家印花税的豁免 Remission ABSD**

当一对已婚夫妇打算购买他们的第一座组屋或行政公寓(EC)时,只要至少有一个申请人是新加坡公民(SC),他们就可以申请豁免ABSD。 另一方面,如果其中一个申请人是新加坡永久居民(SPR),他们可以申请减免5%的ABSD。

** 额外买家印花税的返还 Refund ABSD**

如果其中一个申请人是公民,在获得第二个物业的临时入境许可(TOP)后,如果他们的第一个物业在6个月内被出售,他们可以申请ABSD退款。

卖方印花税 (SSD)

新加坡政府为2010年2月20日或之后购买住宅物业的卖家推出了卖家印花税(SSD),并在规定的持有期限内出售。 2017年3月10日进行了修订。

SSD是新加坡政府为应对房价上涨而采取的降温措施的一部分。 只要财产在政府规定的持有期内出售,适用的SSD将由卖方支付。

购买日期 持有期限 SSD百分比
2017年3月11日及以后 一年内 12%
一至两年内 8%
两至三年内 4%
三年之后 无需付SSD

SSD在合同或协议日期后14天内支付。

豁免SSD:

  • 开发商出售住的房产
  • HDB和JTC出售住的房产
  • 根据征地法政府征用的房产
  • 因破产出售的房产
  • 根据私人住宅法外国人出售的房产
  • 根据选择性整体重建计划影响的HDB单位

六、外国人在新加坡买房的付款程序

若是购买期房 - 未完成的开发项目(仍在施工的开发项目)购买程序如下

第一阶段:签订购买意向书(OTP - Optionton To Purchase)

买家支付5%房价定金,发展商会给买家提供购买意向书/OTP,相当于国内预售合同,2周内发展商会寄给买家或买家指定律师正式购房合同。

第二阶段:签订购买合同,行驶购买权,支付剩余首付,贷款批准

买家收到购房合同3周内,需决定是否执行购买权,通常买家需跟律师预约执行购买权时间。如果买家碰到贷款出现问题或者资金方面的等其他原因,确定不执行购买权,就需让代理律师通知发展商,1.25%房价不予退还,3.75%房价部分会办理退还.

第三阶段:就是按照下面工程进度付款

期房项目按工程进度分期付款时间表(一般在三年内收取),具体以项目为准,房款按照项目进度制度,通俗点讲,干了多少活,收取多少钱。

整个购买新公寓的付款流程总结为下表:

新加坡购买新公寓付款流程表

备注: 以上款项均由银行按照楼盘施工进度发放(就是楼盘建到什么阶段,按照已经公式化的百分比银行发放贷款),而买家只需按银行实际发放给发展商的金额还月供就可以,期房在竣工前,因为是按照实际施工进度还月供,买家基本无太大财务压力。

若是购买现房 – 已完成的开发项目(已获得临时占用许可证的开发项目)或者二手房公寓,流程如下:

购房当天就要缴纳房价1%的定金 ,如果是二手房公寓,在 支付定金之前 就要和卖家商谈清楚,哪些部分需要卖家维修或更换,哪些家具需要留下来,然后签署额外的协议,和购房合同一起执行。现房交易没有保修期,如果在支付定金之前没有签署额外的协议,那么交房之后,房子有任何的问题,卖家都不需要负责。

2个星期之内就会收到购房合同,在收到购房合同的3个星期之内,需要在律师楼签署购房合同。签署购房合同的2个星期之内,就要缴纳买房印花税。另外从支付定金当天开始算的8个星期之内,需要支付房价的4%。接下来律师会安排缴纳印花税,支付余下的房款等。

无论购买的是期房还是现房,如果 买家无法亲临新加坡 签署购房合同和贷款合同,以及其他的法律文件,我们会负责快递全部的文件给买家,买家到新加坡驻中国大使馆,在大使馆官员的见证下签署文件,然后快递回来新加坡,完成整个交易程序。

七、外国人在新加坡房产投资什么房型好?

买房投资对很多人来说都是人生大事,甚至影响自己的财运,改变人生轨迹。买得好能够轻松致富!所以一定认真考虑自己购房的目的,用途等。在新加坡买房无论是投资还是自住,买房前都有必要做好准备功课。把自己对房屋的要求跟房产经济解释得越清晰,买房过程越快捷。

1、防止西晒

外国人可能对新加坡的地理环境不太熟悉,在新加坡买房一定要考虑新加坡的地理气候。新加坡的地理纬度很低,处于北纬1度,可以说基本就在赤道上,因此,新加坡常年都是高温,而太阳也是南北半球各晒半年。所以在新加坡,如果选到一个西晒的房子,那就等着一年四季做“桑拿”吧,而且这样的房子即便日后想要转手都是难上加难。

2、避免顶层房屋

和上一个原因差不多,新加坡太热,因此顶层的房子一年四季都会闷热,虽然有些买房人想要好的视野,喜欢站得高看得远,但即便现在科技先进的隔热层,也难以将顶层的温度降下来,还是安安稳稳买一个中低层的房子比较好。

3、了解项目整体框架

在新加坡买房时,买房人最好要对项目的整体的框架有仔细的了解,也许一些看起来位置不错的房屋,最后却在旁边建了个垃圾站、电房等设施。而一些喜欢安静的买房人,最好是将房子选在远离主干道的地区。

4、交通教育等设施要关注

现在不管在哪买房,交通都是一个需要考虑的重要因素,虽然新加坡面积不大,交通状况总体较好,但仍然要避免容易堵车的区域。同时,考虑到子女上学问题,需要注意附近的学校入学名额是否有限,自己是否符合学校的入学资格等。